風險管理論文:ZEO新城安置房建設項目風險管理研究

    來源: www.okfdzs1965.com 作者:anne 發布時間:2019-04-18 論文字數:0字
    論文編號: sb2019041811182625893 論文語言:- 論文類型:-
    第一章 緒論 1.1研究背景 近年來,經濟發展帶動了我國城市化進程的步伐,新城擴建與農村城鎮化增速刺激了建設用地的需求量,國家采取地征用的辦法將農村集體所有地轉化為國家所有,失
    第一章 緒論
    1.1研究背景
    近年來,經濟發展帶動了我國城市化進程的步伐,新城擴建與農村城鎮化增速刺激了建設用地的需求量,國家采取±地征用的辦法將農村集體所有±地轉化為國家所有,失地農民獲得了主地補償款及安置房,但失地農民群體受教育程度相對較低,再就業機會較小,安置房成了一部分人的救命稻草,安置房建設事關群眾"居有所住",是重大民生問題,各級政府高度重視,做了大量工作,因地制宜的制定了相關政策,大力推進安置房的建設。2009年,國際金融危機肆虐全球,我國在一定程度上也遭受了不可忽視的的影響,為了緩解政府財務矛盾,穩定經濟增長,中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合下發通知,要求各級黨政機關必須厲行節約,對鋪張浪費做出了嚴厲的警示,同時要求政府部門嚴格加強安置房和經濟適用房建設的資金管理。在這種背景下,對安置房風險管理的力度空前得到重視,各級政府不斷加大項目治理力度,從不同環節和層面加強對建設風險的控制和預防。無論是從房建企業單位的角度還是從政府宏觀控制的角度,安置房建設風險管理已經引起業界的普遍關注。
    和商品房、經濟適用房不同,安置房的建設投入大、回本周期長、管理難、拆遷安置困難,容易形成不穩定社會因素,后期物業管理困難,地方政府政策干預明顯,這些特點給安置房的建設和管理帶來了很大的風險,而且安置房屬于政府投資,具有廣泛的社會關注性,一旦出現危機,不僅是給政府的財政問題產生了負面影響,還可能引發一定的政治、社會信任危機。從整體而言,我國對于安置房的研究仍然還處于起步階段,對安置房建設項目治理風險的認識還不夠深入,專門的項目治理風險研究還不多,還沒有達到一個深刻的層次,進行安置房建設風險研究是提高安置房建設項目治理水平、預防和降低項目治理風險的內在要求。
    本文依據廣元市081新城開發項目安置房建設工程實際以及《廣元市081新城修建性詳細規劃說明書》,系統性地探究了安置房建設過程中的風險問題。廣元市081新城建設工程基地位于廣元市城北片區,緊鄰東壩片區,規劃區北臨北二環,西接電子路北延線,雪蓮大道以北,水柜路以西,規劃總用地約4.28平方公里。綜合自然條件分析、土地利用現狀分析、建筑質量分析和人文資源分析,規劃可建設用地約301.04萬平方米,其中:擬建和保留已建項目建設用地約81.77萬平方米,可開發建設用地約219.27萬平方米。其中安置房建筑總面積30萬平方米,安置人口2228戶。
    廣元市081新城開發項目是為全面落實市委、市政府兩化互動、產業興城的發展戰略,由利州區人民政府領導組織,廣元市投資控股(集團)有限公司作為開發建設項目總業主、投融資主體和運營商,按照“政府主導、業主負責、統一規劃、分期建設、滾動開發、統籌統支、市場運作、整體運營”的原則,實施的區域開發項目。采取基礎設施先行、配套設施逐步完善、環境同步打造的步驟,改善區域形象,營造投資硬環境。其安置房項目的建設是加快廣元市城鎮化建設、統建還房及增加就業機會的基本保證,是完善城市功能的重要措施。文章對安置房建設涉及的風險進行了分析,對安置房建設順利進行拆遷,保持社會穩定,有效降低建設過程中相關風險,高效完成安置房建設,保障新區建設順利推進,具有積極的意義。
    1.2國內外研究現狀
    1.2.1國外研究現狀
    Donnison(1967)認為,在希臘、西班牙等國家的城市化進程加速發展時期,住房投資建設被視為一種非生產性投資,這種投資不利于國際綜合實力的增產,因此國家在處理住房投資時往往是消極處理和壓制態度,這樣在政府權力控制下的安置房更不會得到明確的發展,在此背景下他將政府所扮演的角色分為雛生型、社會型及全面責任型,并認為隨著經濟的歷史發展規律不同國情下的政府都要經歷這三個階段。Harloe(1995)認為,集中供應的政府保障性住房大部分是集中性的被社會低收入人群所關注和獲取,因此導致的社會問題、教育問題、醫療問題往往亟待解決,導致整個居住分離現象明顯。ArthurOSulliva(2002)分析了現行的保障性住房政策與中低收入群體的關系,他認為居住空間分異現象加劇了貧富分化,主張通過改革住房政策抑制城市貧困擴散來解決這一問題。TaliCassidy(2013)研究了綠色建筑風險管理的研究現狀以及綠色建筑的風險特性,提出了綠色建筑風險識別的系統動力學模型,分析了項目目標風險與各風險因素之間的相互關系以及風險來源,繪制了影響目標風險的原因樹及風險路徑反饋圖。
    1.2.2國內研究現狀
    在國內對于建筑工程的風險管理已經相當成熟,然而具體到安置房的風險管理很難查閱到分析深刻的、系統的文獻研究。知網檢索,我國對于安置房風險管理的研究關有以下內容。
    焦怡雪(2007)較早地對安置房的的風險問題進行了響應研究,為降低安置房孤立建設導致建筑單位的能動性減低,她提出,安置房應該和一般的商品房混合建設,她從研究了我國安置房建設的一般模式,提出了長期以來我國安置房集中建設的常見弊病及其診治措施,在此基礎上探究了安置房的配建方式,最后總“三位一體”角度集中探討了如何優化安置房的配建模式。李娟等(2010)認為,集中建設保障房會帶來選址偏遠、公共配套落后、土地經濟性難以提高、社會分異、政策失靈等這五個方面的風險,系統性考慮安置房配建項目前期、中期的開發對策以及項目中后期的分配對策是能夠有效避免以上問題。周江(2011)認為政府要想從社會力量進行融資,必須消除安置房構建前期的可能被投資者考慮的風險問題,這些風險問題主要包括安置房前期的承建方式的風險和質量、進度風險,他們通過問卷調查,發現質量、進度風險是投資者深刻關注的問題,這就要求政府要必須提供土地和金融方面的優惠政策,具體包括劃撥土地,對支付能力不足的被保障者貼租,稅收減免,開發商業配套設施彌補投資回報缺口等。周榕(2013)指出配建保障房面臨的主要問題有:人員素質參差不齊帶來物業管理困難;高檔次住宅開發項目參與配建會打擊市場積極性;開發商資金壓力增大;政府管理成本增加等。張黎青(2008)結合參與安置房項目管理的經驗,運用現代項目管理知識,系統研究了拆遷安置房項目管理模式,探討了拆遷安置房項目組織設計,分析了項目管理的三個階段,重點對項目實施階段的項目管理進行了研究,提出了適應安置房項目管理需要的全過程進度控制方法。方科、楊建苗(2009)研究了安置房質量易出現的狀況及其影響,探討了保證安置房質量的相應對策,總結性地指出不論何時何處,拆遷安置房出了質量問題,都能從檔案中找出責任者,并由當事人賠償受損失的被拆遷戶。杜國方研究了BT模式在浙江省“兩房”建設中的應用,分析了BT模式的基本理論及運作,對BT模式的參與主體進行了詳細研究,對BT模式進行了實證分析,在BT項目的風險管理中,歸納總結了項目存在的各種風險,并提出釆用BT模式須注意的各種問題以及完善建議。
    1.3研究意義
    檢索國內外文獻,發現對于安置房的風險管理問題的具體、深刻、系統的研究不多,本文的研究意義在于結合廣元市081新城開發項目安置房建設工程實際以及《廣元市081新城修建性詳細規劃說明書》,借助系統工程理論研究了安置房風險管理工作。本文首先對安置房的發展歷程及其相關理論進行了系統性探討,然后回顧了安置房建設的風險理論,在此基礎之上分析了081新城開發安置房建設項目風險,進行了初步的風險辨識與分析,總結出了安置房建設項目風險的控制措施。我們可以總結出本文研究成果的實際應用意義和價值主要體現在以下兩個方面:一是為今后類似項目的建設提供一個風險分析、辨識和治理的方案;二是為政府投建的安置房提供一定風險控制措施,政府部門可以通過提高官員認知、完善法律監控等方面提升自身的抗風險能力。
    (1)理論意義
    本文以081新城開發安置房建設項目為例,主要對以下方面進行研究,一是對該項目存在的風險進行分析,二是有針對性地提出控制措施。這樣做有著重要的理論意義,具體表現為:對081新城開發安置房建設項目風險而言,其管理與防范的意識在逐步増強。在項目施工時,管理人員除了可以充分發揮風險控制的作用之外,還可以以國外風險控制理論作為相應的基礎,與自身情況相結合進行風險控制。如此,不僅能夠加強相關人員的風險控制意識.同村還能夠進一步地完善相應的機制。在081新城開發安置房建設時,為該項目積累了大量的風險控制經驗。本文對081新城開發安置房建設項目深入研究,使風險分析更加全面、完善。
    (2)現實意義
    有效的助力房地產建設行業進行穩步的發展。房地產企業發展過程中面臨著國家政策的隨時變動、建筑材料價格的不斷漲跌,用地環境的逐步緊張和同行業競爭的日益激烈,發展風險無處不在,每個房地產建設項目的發展情況將直接影響企業的盈利水平,進而影響企業可持續發展,所以通過全面有效的風險分析,會有效降低風撿損失,不斷規范企業行為,促進企業可持續發展,保障房地產企業能夠通過一個個可獲益的工程不斷發展。通過建立科學高效的風險控制系統,能夠將有限的企業資源做到合理分配到不同階段,使得房地產企業發展各個階段都能充分利用資源,避免浪費,同時通過風險分析,可以針對可能的風險損失提出相應的應對措施,可以減小風險發生結果,真正實現安置房建設項目避免損失,降低成本的目標。安置房建設項目通過建立風險控制系統,可保障安置房建設項目的順利建設、實施和使用,避免了如無用項目、爛尾項自、豆腐渣工程等現象,穩定了房地產建設行業發展前景,避免了項目風險發生帶來了巨大損失,促進了房地產建設行業的合理健康發展。
    1.4研究內容與方法
    1.4.1研究內容
    本文共分六章。第一章,緒論。交代了研究背景、研究意義、研究內容與方法、創新點與不足。第二章,安置房的發展歷程及其相關理論研究。包括安置房的概念、安置房的產生、安置房的發展、安置房的理論依據以及安置房與其它保障房和商品房的區別、國外經驗借鑒和搞好安置房建設的意義。第三章,安置房建設的風險分析理論。由安置房風險分析的概念和特征、安置房風險分析的作用、安置房風險分析的依據、當前各地安置房建設模式、安置房風險分析的分類五部分組成。第四章,081新城開發安置房建設項目風險分析。包括企業背景分析、項目建設背景分析、項目介紹、項目相關風險、項目風險分析。第五章,安置房建設項目風險的控制措施。包括完善組織構架,制度管理和法律體系、項目前期的措施、項目實施中措施、項目后期的措施、風險控制措施的運用五方面的內容。第六章是結語。
    1.4.2研究方法
    (1)文獻分析法
    本論文通過參考大量房地產建設行業項目風險控制理論研究,總結了相關文獻資料并采用數據分析方法進行風險控制處理,確保論文研究的理論高度和科學性。另一方而,也同樣歸納了當前對于風險分析、控制的研究狀況,得出了現有資料的貢獻和未來發展趨勢,確定了本論文的分析切入點,設定了研究內容的框架和后續需要解決的特定問題。
    (2)案例分析法
    本文對房地產項目風險控制工作的研究主要以081新城開發安置房建設項目風險控制工作為例,分析081新城開發安置房建設項目風險控制工作的缺陷,以081新城開發安置房建設項目風險控制發展實際為依循,對暴露出來的問題進行及時整改。案例分析法通過案例研究可以清晰的展現出被分析對象存在的問題。通過案例研究發現,在房地產項目風險控制工作上,081新城開發安置房建設項目具有自身的特點及研究的必要性。
    (3)定性與定量相結合法。
    本文在對081新城開發安置房建設項目風險分析中,基于081新城開發安置房建設項目風險分析的基礎上,通過對項目風險相關數據處理,從而有效完成081新城開發安置房建設項目風險分析和控制過程。
    1.5創新點與不足
    (1)創新點
    本文是安置房建設項目風險分析和風險控制的實例研究,遵照一般風險控制的基本程序,對081新城開發安置房建設項目建設風險進行風險識別、風檢分析和風險控制,是對該項目在建設中存在的風險進行的系統性研究,研究的涉及面廣,研究的程度深,在項目建設風險控制研究的研究面和研究程度上有一定的創新。
    (2)不足之處
    本研究因為時間及掌握的資料等因素限制,在分析主要的風險因素時,主要是依據專家的豐富經驗,還需在指標的細化方面做進一步的提高和完善。此外,因為本文的項目--081新城開發安置房建設項目在文章寫作時還未完全竣工,還需在項目建設實施的過程不斷檢驗風險識別的正確性以及合理性,并且隨著項目的建設還要進一步檢測文章中關于風險應對策略和防范措施的有效性,并對其加以補充和完善。
     
    第二章 安置房的發展歷程及其相關理論研究
    2.1安置房的概念
    所謂安置房就是指在政府建設公路和房地產公司建立大型的新樓盤的時候,給那些自己房子被拆除后無地可去的居民提供的暫時住房。但是因為安置房所居住的人都是這些房屋被拆除的居民,且安置房的買賣收入在我國的法律條款中沒有明確的條款,導致現在中國的安置房因為以上的原因和當地政府的政策或者房地產公司的規定變成二種不同的類別:第一類安置房是在地方政府響應國家的政策所建設的大型公共建筑時,由政府部門工作人員負責直接在市場里購買的中下等價格的商品房。第二類安置房是房地產公司在建立新樓盤時,讓公司的有關部門來負責這些房屋被拆居民的安置房,而有關部門大多購買的住房也是中低等價位的,但是他們卻是不是通過市場購買的,而是通過其他渠道或者是讓工作人員的親戚朋友來安排,導致最后令居住居民對于他們獲得的房屋的質量情況、位置條件、居住安全等方面一概不知,并且以后如果不想居住了,轉租或轉賣的手續也不好辦。
    2.2安置房的產生
    在中國國民經濟越來越高以及農村發展越來越迅速的條件下,國家把目標轉移到了鄉鎮深入發展上,并采取了“五村環一城”的建設方法,所謂“五村環一城”,就是在一個城市的周圍建立這個城市的農村,從而提高農村居民生活質量。所以在這么多的住房中,被政府或房地產公司統一建立的安置房小區就顯得并不是那么起眼,但是正是這些安置房小區的增加,使得城鎮和農村的人口變多,農村的農業生產率得到急速增加;而農業生產率的增加又使城鎮建設對于農業產品的需求欲望變小,從而城鎮有多的時間把精力放在建設交通運輸方面上,推進了這方面的發展;并且交通運輸方面的進步使得農業產品運輸效率提高,又進一步增加了農業生產量和農業銷售量。這樣子就使得這幾個因果變成了一個良性循環,令城鎮的建設變得更迅速,讓農村的經濟發展變得更好。而這些情況的發生,全都只是因為建立安置房小區這一個小動作。所以可以說中國的城鎮建設以及農村經濟變得越來越好的最大原因就是建設安置房小區。
    2.3安置房的發展
    自從1978年中國決定開始改革開放以后,中國在這短短的三十多年間里,中國的各個方面都有著翻天覆地的改變,特別是經濟發展和社會建設二方面,他們的改變是令每個人都大吃一驚的,并且到現在為止,中國政府仍在這兩個方面上持續進行改善,所以中國人民對于現在政府的建立安置房小區的行為并沒有什么意見。據筆者統計,西方的發達國家現在的城市化率大多都較為完善,相比之下,中國雖然在這三十年里不懈努力地提高城市化率,但是還是因為經驗不足以及地區寬廣等條件,令現在的中國城市化率只有一半以上,和西方那些發達國家還有著較大的差距,所以以后中國城市化的建設還有著很大的發展空間,還要建立更多的安置房小區,而建立這些安置房小區也仍需要大量資金,據國家財政部門估算,中國如果想要在2020年把城市化率提高十個百分點,所需要花費的資金大約是42萬億元左右。
    2.4安置房的理論依據
    (1)項目風險管理理論
    從項目風險管理這個專業出現以后,探討這個專業的專家以及學者們一直都沒有放棄研究更有難度的方面,他們想要了解風險的產生是否有著可以預見的規律,如果有的話,那么這個規律內容是什么?迄今為止,世界上有一些學者和專家們發表了各種各樣不同的對于整個規律的定義,但是有較多人支持的理論只有兩個,一個是通過傳統的考慮方法去考慮得出來的觀點理論,故大家稱這個理論叫做傳統的管理,另一個是通過全面的思考作為依據得出的,所以被大家稱之為全面風險管理。筆者在認真仔細地閱讀這兩個不同理論后,把其中較為主要的內容和思想摘取在下文中:
    1)傳統的管理
    Charette是傳統管理理論的創造者,他通過收集前人與現今學者的思想理論,再進行整理、綜合、總結,并加入自己對于這個規律的看法,最終在1989年,研究出了一個融合很多人思想的體系——風險管理體系。這個體系涵蓋了兩個個方面的教育,一個是分析風險方面,另一個是管理風險方面。而每一方面也有著三個步驟,像分析風險方面的三個步驟是:首先,需要有著敏銳的觀察力,要及時地觀察一切事物,要在風險到來以前察覺到。其次,在發現這個風險后,要對于這個風險加以分辨,分辨出這個風險是屬于哪一種風險。最后,思考風險可能會發生的概率以及會產生的影響,并粗略想出高于三個大致可以解決問題的方法。而管理風險方面是要建立在分析風險方面的基礎上,是一個做支撐的作用,一開始第一步所需的先決物品就是分析風險方面最后一步的幾個方法,要把這幾個方法進行專業綜合的對比,選出其中一個各方面綜合較高的方法。然后第二步就是考慮出這幾個方法里最有效率的方法,也就是選出里面最能阻止風險的產生或者是可以最大程度削弱風險產生后所帶來的影響的方法。最后第三步就是把第一步第二步所得出的兩個方法融合在一起,得出解決這種風險的最好方法。
    2)全面風險管理
    Haimes是全面風險管理理論的建立者,他在是Charette探究出傳統管理理論以后才開始探索風險管理理論的,他借鑒了傳統管理理論里的某些方面,但更多的,是Haimes采用全面的視角來探索的,并且也建立起了一個有關全面風險管理的體系——全面風險管理體系。在這個體系出現之后,當時探究項目風險管理風險規律的學者專家們都十分震驚,因為這個體系與之前被大多數人支持傳統風險管理體系有著很多不同,像全面風險管理體系跟傳統風險管理體系相比前者是有著分辨、估量、評價等更多步驟的,并且全面風險管理體系是真正的名副其實,因為這個體系里每條內容都與“全面”一詞緊緊掛鉤。例如在體系里提到風險實際管理方面的時候,Haimes是這樣說的:“在實際管理風險時,要令此刻的操作與之前的理論操作是一樣的,不可以隨意改變原有的計劃,以致最后的成果和原有的理想有較大出入,導致某些方面發展不平衡。”
    (2)委托代建的風險分析理論
    1)委托代建分析
    委托代建一詞的首次出現是在西方學者的口中,他們對于委托代建一詞進行了定義,并做了深度的解析。簡單的來說,所謂委托代建就是指一個人請求別人來替代他做原本是他的工作。西方的這些學者們還認為如果建筑工程使用委托代建的方法會帶來的弊端:一、如果原代理方交代工程目標條件含糊不清楚,就很有可能會導致最終工程建設的成果與理論成果并不一致。二、委托代建關系里的后來代理方會因為原代理方把這個工程的所有事物都交給了他,令其有著現在項目的絕對統治權,施工的工作人員就很可能會想盡一切辦法地偷工減料,導致最終工程的質量方面不過關。三、既然后來的代理方會幫忙原代理方建設工程,說明其中兩者之間一定會有著某種利益關系,這在社會層面上是不道德的,是需要抵制的。
    2)風險管理機制設計
    所謂風險管理機制設計,就是指在遇到風險時,業主方可以通過支付獲取代理人的基本信息,使他盡自己最大的力來幫助業主方度過危機,從而激勵代理人的工作熱情,但是一旦這樣做,代理人就處于一個信息底端的位置了,因為雖然代理人也知道一些業主方的基本信息,但是這些信息全部都是用于幫助業主方減少風險,而現在業主方了解到的信息卻對于減少風險這一方面毫無作用,反而會影響到代理人的人身安全。所以到后來,為了弱化代理人與業主方的關系矛盾,漸漸地業主方使用的方法變成了間斷性的實時監控,使用了這個方法,兩者之間的關系才慢慢改善,不再爭鋒相對。
    (3)福利經濟學理論
    西方發達國家里的學者們在國家一年年的發展里,漸漸衍生出了一門新的學科——福利經濟學,并且把福利經濟學理論作為其主要思想,一般此種學科都是在國家政府建立大型福利建筑時會運用到,主要作用就是保證政府資金足夠的基礎上對于群眾的福利達到最高,而建立安置房這一政府采取福利措施無疑此種理論的具體體現,有效保障了居民的利益,體現了社會公平。
    2.5安置房與其它保障房和商品房的區別
    (1)安置房相對于商品房來說質量比較低
    因為安置房建設資金較少并且最后得到的利潤相比商品房來說也不多,所以,一些建筑公司的負責人在建設安置房時往往會想盡辦法地偷工減料從而提高利潤,并且還有著一些建筑監管部門與這些建筑公司狼狽為奸,采取“睜一只眼閉一只眼”的方法讓這些質量不達標的安置房蒙混過關,導致最終的安置房相對于商品房來說質量比較低。但是還是會有些被拆遷戶運氣極好,遇到負責任的建筑公司建設安置房或者政府建造模范工程等情況,使得這些人最終得到的安置房質量就要相對來說好得多,不過這些人畢竟還是少數,因為這樣的幾率實在是太低。
    (2)相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產權
    大多數的安置房是沒有完全產權的,被拆遷戶們都只是擁有居住安置房的所有管理權,卻沒有完善的土地使用權。就是說安置房相比較商品房是缺少完全土地使用權,所以一旦你想要把安置房轉賣給他人,就需要給他人安置房的所有管理權以及土地使用權,但是因為你沒有完全土地使用權,所以在轉賣給他人的時候,你必須要繳納土地出讓金,這樣你才可以獲得完全的土地管理權再給買家。當然,現在的中國沒有出臺相關的規定,因此現在的安置房售賣沒有此類問題,但是如果法律出臺了,極大可能性就要給政府補繳土地出讓金。
    (3)安置房交易時間受限
    很多安置房都有著一條規定,就是說在安置房給被拆遷戶的幾年內,安置房是不允許被拆遷戶進行交易,必須要在這幾年過后,才可以上市出售。但是如果是你購買的商品房,你可以在土地產權到期之前的任何時候轉賣出去,因為目前中國法律對于商品房是沒有任何交易時間限制的。但是,商品房還有著一個例外就是商品期房,這一類型的房子在中國法律上是在任何時候都不準交易給別人的。
    (4)安置房是否可以交易取決于開發商時候對安置房進行產權登記
    安置房所占的土地是政府或建筑公司分給被拆遷戶個人的,因此它是和商品房有著較大的差距的,因為顧客夠買普通的商品房是由銷售樓盤的公司直接代理的,能夠直接上市售賣。但是安置房需要經過產權登記這一個步驟才可以上市售賣,所以安置房與正常的商品房還有一點不同就是安置房是否可以交易取決于開發商時候對安置房進行產權登記,而商品房是無需擔心這一點的。
    (5)安置房相對于商品房的使用用途來說受到了一定限制
    安置房指的是在政府建設公路和房地產公司建立大型的新樓盤的時候,給那些自己房子被拆除后無地可去的居民提供的暫時住房。并且因為安置房所居住的人都是這些房屋被拆除的居民,所以安置房的售賣除了要受到法律法規的限定,還要遭到本地政府部門的管理,失去了很多房子本應該擁有的使用權力,因此與普通的商品房售賣有較大的差距。
    (6)相對于商品房來說安置房享有的權利較為不全面
    購買商品房的顧客大多都會擁有這個商品房的所有權利,可以隨心所欲的分配這個房子,并且還能在任何時候上市售賣房屋。所有的這些都是因為購買商品房的顧客在法律擁有房屋所占土地的使用權。商品房的價格相比于所有類型的房子而言,它的價格是最高的,因此商品房擁有者所具有的權利也應該比其他類型房屋擁有者的權利要更加的完善、全面。
    2.6國外經驗借鑒
    筆者認為,由于不同城市的經濟水平、發展水平情況不同,因此其拆遷安置措施也會由此產生差異,即不同的城市有不同的拆遷安置政策,安置房的建設應與當地具體的發展情況相配套。從全球范圍看,我們不得不承認相較于國內,由于西方國家很早就開始了城市化,同時城市化、現代化的發展進程快,對拆遷安置的研究時間更久、也更加深入、體系也更加完整,因此也更具有借鑒意義。雖然不同的國家地區國際政策、具體國情有別,但是仍然可以有效利用其建設成果和經驗。筆者通過對文獻資料的研究以及相關的實地經驗,選擇了以下幾種具有代表性和研究意義的發達國家美國和發展相對較落后的太過的安置房的建設模式,希望能夠透過對國外優秀經驗的分析,幫助我國安置房的建設研究取長補短,從而在具體的拆遷安置實踐中揚長避短。
    (1)美國拆遷安置政策
    在美國,國家通過憲法上“政府不能以私人名義征用私人財產”的規定明確保護了公民的私有財產,同時制約了政府的權力,防止政府及其工作人員利用職權通過不正當的手段轉移他人的財產從而達到自己的私人目的?;诖?,美國的最高法院也反復強調了要通過有效手段防止政府權力濫用的觀點,認為除去特殊情況如社會建設的需要等,政府在其他的任何情況下,都不得征用他人的私人財產,無論是有償還是無償。因此,美國關于拆遷安置的政策規定是必須公平公開,讓公民通過參與聽證會的形式發表自己的建議與想法,保證政府行為的民主性。
    另一方面,美國的政治環境和司法制度也決定了美國在處理征地拆遷、安置房建設問題上的嚴謹與認真,程序必須合法,并且十分注重民眾的意見,將社會公眾的利益作為評價項目績效的主要指標。與此同時在美國,經濟發展的狀況與市場機制的作用下,為了達到生產者與消費者之間利益的平衡,社會的各行各業都會自動生成一個相對公正合理的市場價格,當然房地產行業也不例外——一個讓拆遷戶滿意、開發商接受的拆遷補償價格,不難看出,最終的交易價格并不固定,受制于多個主體之間的利益博弈,即如果開發商給出的價格,拆遷戶不同意,雙方經過多次協商后仍不能達成同意的意見的,只有兩種選擇:第一,交易失敗,征地拆遷終止;第二,雙方提請法院進行仲裁,以期望得到一個滿意的結果。在第二種情況下,美國通過交易雙方分別聘用相對獨立地資產評估師向有關機構提交各自的市場評估報告從而裁斷一個合理的市場交易價格,但是假如在雙方提供的市場評估報告中,評估結論或者說是評估價格懸殊較大,一時難以確定,此時將會由法庭組織評審團進行最終的判決。在美國的大多數裁定結果中,較高的價格得到了司法的認可,即拆遷戶得到的補償款通常較多。
    相比之下,在中國,大量的司法實踐表明拆遷戶的利益得不到保障,開發商成了利益的既得者。究其原因,開發商刻意少報評估價值、資產評估師的獨立性不強導致資產評估報告的可信度太低、弄虛作假的情況屢見不鮮。當然,更重要的原因是,市場的不透明,市場機制的不健全,市場環境的不公平,政府機構的監督不到位,相關法律的不完善,導致“有心人”有空子可鉆,也造成了國內評估行業的“烏煙瘴氣”。如何解決這一問題,政府需要積極思考同時采取有效措施,社會各界也要積極參與獻出自己的一份力。
    (2)越南胡志明市拆遷安置的“民意”體現
    越南作為發展中國家,經濟發展水平比不上美國與中國,發展速度也相對落后,在拆遷安置方面,越南的相關工作具有很強的代表性,并且在一些問題的處理上,越南政府的做法與中國有相同之處,通過對越南在拆遷安置建設中行為模式的分析,可以極大地幫助我國改善目前的建設現狀與不足之處。
    首先,早在1998年,越南政府就頒布了相關的法律——《基層民主的發展和實施》,在其中明文規定了針對一些對人民的日常生活有直接或者重要影響的相關問題,國家的每一個人民都有權利質詢國家,要求相關部門和機構積極回應并相應地提供有關的法律依據或者解釋其行政行為。在越南的首都——胡志明市,市政府非常積極響應國家法律的有關規定,積極踐行國家法律的精神,尤其是在本市的拆遷補償、安置建設中,市政府有效加強對拆遷安置工作的監督與管理,賦予拆遷戶實時參與拆遷安置建設、監督開發商的權利。這一舉措無疑極大地提高了拆遷戶的法律地位與社會地位,同時也加強了在交易中處于弱勢地位的拆遷戶的利益保護,也體現了胡志明市政府將人民放在第一位,積極倡導基層民主。筆者認為,從理論的角度出發,拆遷戶與開發商是平等的交易主體,因此拆遷戶與開發商都同等地享有權利和履行義務,對于拆遷戶來說,他們可以積極與開發商進行協調溝通,提出自己的利益訴求;當他們的利益受到侵犯時,他們也可以向政府的有關部門進行反映,維護自身的正當權益。但是在實際的情況中,拆遷戶一直處于非常被動的地位,他們不僅沒有參與拆遷安置建設、監督開發商的權利,當利益受到侵犯時也走投無路,上訴無門。調查顯示,最近幾年的時間里,胡志明市因拆遷安置問題而產生的利益糾紛屢見不鮮,在市政府的上訪與投訴中,有關拆遷安置的問題占了很高的比例。其中,一些主要問題有拆遷安置的建設過程不夠透明,有失公正;拆遷戶得到的拆遷補償款太少;最終的安置房成品質量太差、過于簡陋等。
    事實上,這些問題不僅存在于越南,在中國也時有發生。在實際的拆遷補償、安置建設中,拆遷戶根本沒有渠道發表自己的觀點或者其觀點根本得不到反饋,而是“被代表”了,被一些開發商甚至是政府的有關部門代表了,由此也造成了民意上的議論紛紛。對此,政府應采取強有力的措施真正做到拆遷戶與開發商在地位上的平等,讓拆遷戶的權益得到實現。征地拆遷不僅僅是政府部門的工作,還切實地觸及了人民的利益,同時還涉及到了人民的監督權力與責任,因此,在實際的拆遷安置建設中,政府必須重視人民在其中扮演的角色,滿足人民的需求,發揮人民的監督作用,進一步推進拆遷安置建設的發展。
    (3)國外安置房建設管理中的啟示
    1)政府作用的經驗借鑒
    通過上文的分析,筆者認為在實際的拆遷安置中,政府的作用是不可忽視的,政府應在其中扮演非常重要的角色,從而發揮巨大的作用,例如首先政府需要重視有關拆遷安置方面的法律法規的建設,為拆遷安置建設奠定堅實的法律基礎,為拆遷安置建設提供充分的法律保障,使在實際的拆遷安置建設中有法可依;其次政府應從自身履行的職能出發,完善自身的行政手段,創新對拆遷安置建設的管理方法,制定符合當地實際情況的安置房建設政策,建立健全拆遷安置建設市場機制,營造良好的拆遷安置建設市場環境;同時,政府也應積極聽取公眾對于拆遷安置建設的意見反饋,暢通意見通道,以社會公眾的利益為先,在拆遷安置建設的工作中始終堅持“以人為本”、為人民服務的理念,實現廣大人民有關拆遷安置建設的根本利益;最后,政府也應加強對自身及其工作人員的權力的監督,采取措施有效防止權力的濫用,避免在拆遷安置建設中有人以權謀私、為了一己私利而影響拆遷安置建設的順利開展,有效發揮社會各界對政府權力的審查監督的作用。
    2)創新集體土地住宅拆遷安置選擇機制
    筆者認為可以從三個方面入手,對居民住宅拆遷安置的選擇機制進行創新。首先,應明確拆遷安置房價格,制定協商一個雙方都較為滿意的補交土地出讓金標準,同時對于安置房上市收益,應適當降低收益預期;其次,擠壓過度需求,平衡安置房的供需關系,同時目前大多拆遷戶在拆遷安置的過程中對產權調換方面存在的問題不夠熟悉,經常陷入誤區,加強對拆遷戶的正確引導能對此種現象進行有效改善;最后,對安置房實行滾動建設模式,能夠有效解決拆遷戶居無定所的情況,加快了對拆遷戶的安置速度,也在短期內減輕了安置房建設的工作量與拆遷戶的拆遷費用,一舉三得。
    2.7搞好安置房建設的意義
    在中國實力越來越強大的時候,國家正在為自己的奮斗方向努力,也就是在建設“全面發展小康家庭遍布中國”這個目標時變得越來越努力,國家的要求變得越來越明朗,拆遷安置建設的重要性也不言而喻。拆遷安置建設與城鎮居民的生活緊密相連,安置房的建設現狀更是直接影響著人民的生活水平。政府經濟實力逐漸提高,政府可以在幫助建設社會主義社會里的任務時通過自己的經濟來使自己幫助地更加得心易手。近幾年,國家對城鎮發展極其關注,征地拆遷越來越普遍,對安置房的建設,一定程度上也有利于解決三農問題;對安置房的重視,也代表著國家將其與如何建設社會主義社會等重大問題放在了同等的地位,并采取了大量有希望來破解最根本的難題的措施。拆遷安置建設由政府主導,與人民的利益息息相關,政府的所作所為在一定程度上代表著國家對拆遷安置的態度。拆遷安置建設作為一項與民生密不可分的工程,受到人們的廣泛關注,如果政府態度不端正,行為越線,措施不合理,將極大地影響政府的公信力甚至是國家的形象。因此,雖然在安置房的建設中可能會出現諸多問題,但是政府必須端正態度,依法履行職能,做好相關工作,有效推動拆遷補償、安置建設的順利進行。
     
    第三章 安置房建設的風險分析理論
    3.1風險分析的概念、特征
    (1)風險分析的概念
    理論上而言,“風險”這一詞一般指的是出于當事人自身主觀上一些無法控制的因素而導致最終結果與當事人的預期相差甚遠并造成一些意料之外的損失。而導致風險產生的原因也有很多,通常而言,一般有以下幾個方面:第一,當事人在事先評估時,由于這件事本身的復雜性和信息收集的困難性與不全面性而導致評估不夠準確;第二,由于當事人自身的原因,在做出預期時考慮不夠周全,沒有把握關鍵因素,從而得到了與預期相背離的結果?;诖?,風險分析的含義是當事人在經過仔細調查和研究、縝密的思考后,把握影響事件的重要因素,確定與排除不可控因素,對事件的發生環境進行分析,同時調查與事件相關的數據、資料,評價不同做法下收益的區別,從而做出最優判斷,節約成本節省時間,最終達到效益最大化。不難看出,風險分析雖然在實施時難度較大,但是風險分析卻是極其高效和必要的。具體而言,在拆遷安置領域,分析相關因素對最終結果的影響程度,或者說評估相關因素對拆遷安置決策的重要性,找出控制風險的最關鍵因素,然后從這個因素入手就能在最大程度上做出最合理的選擇,平衡拆遷戶、開發商、政府三方的利益訴求,從而順利推進拆遷安置建設的進一步發展。    
    (2)風險分析的特征
    上文中已經提到,風險分析的專業性極強并且實施難度較大,而拆遷安置作為一個因為涉及到的利益主體較多與其性質的特殊性而極易產生利益糾紛項目工程,對其進行風險分析的難度更是不言而喻。具體說來,拆遷安置的風險分析有以下幾點明顯特征:首先是特殊性,拆遷補償、安置建設不同于一般的公共項目,由于其自身的復雜性,在項目的開展中,只要有一點處理不當,拆遷戶的利益就極有可能受到侵犯,因此對拆遷安置的風險分析是具有特殊性的,需要從多個角度出發仔細評估影響項目績效的主要因素,從而均衡各方利益實現最優決策;其次是全面性,拆遷安置從性質上還是屬于社會公共服務項目,它的實施開展受制于社會大眾,并被社會的具體環境所拘束,雖然政府是主導者,但同時也存在項目的具體執行者開發商和第三方,因而對拆遷安置進行風險評估時必須綜合考慮多種因素,用全面的觀點去看待問題,構建全面綜合的評估體系,針對具體的情況做出合理的判斷,最終實現目標;最后是在分析項目風險時收集數據的困難性,不難看出,一個完美的風險分析需要大量的數據對其進行支撐,由于拆遷安置項目的復雜性與專業性,對其的風險分析也具有特殊性與全面性,因此其數據的搜集也是困難重重,一方面拆遷安置的風險分析需要大量的數據,因此需要從多個渠道、多個方面花費大量的人力物力財力廣泛搜集數據,另一方面,如何對數據進行甄別篩選也是存在于收集數據過程中的一大阻礙。
    3.2安置房風險分析的作用
    筆者認為,在中國,作為促進經濟發展的一大重要因素的房地產業,其開發建設的過程無疑是漫長并且復雜的,由于房地產觸及了多個利益主體的利益,并且與多個部門單位相掛鉤,也直接影響著國計民生,同時房地產這一項目工程量大,工期長,工程建設難度大,工程建設資金需求量大,工程安全系數要求高,工作人員數量也多,而安置房工程建設作為房地產建設的一個部分,也不例外地具有上述的特征。因此對安置房進行風險分析,能夠有效地做到事先控制,保證安置房的安全性與成品質量,實時掌握項目資金的來源與去處,杜絕腐敗的滋生,規范開發商的建設行為,同時對政府權力進行相應的監督,防止權力的濫用和以權謀私情況的發生,最大程度上保護社會公眾的利益,實現工程目標。
    3.3安置房風險分析的依據
    對安置房進行風險分析主要有兩方面的依據:第一,正如上文中提到的一樣,拆遷補償、安置建設這一項目的主導者是政府,政府安置房的建設中扮演著項目業主的角色,對安置房的風險分析能夠有效監督政府行為,在項目開展前期的工程預算、項目實施過程的具體操作以及項目結項的結算審計中,防止政府權力的濫用與官商勾結情況的發生,保證安置房建設項目的公平公正。第二,不同于一般的商品上,安置房是為了拆遷戶而建的,其建設屬于社會公共服務項目,其具體施工具有特殊性,另外,由于拆遷戶的需求與素質各有不同,也進一步增加了安置房建設中的不可控因素,加大了安置房的建設難度,加大了安置房后期的物業管理難度,因此對安置房的風險分析能夠幫助安置房進行前期建設與后期管理,達到最優績效。
    3.4當前各地安置房建設模式
    目前,我國具有代表性的安置房建設模式具體可分為兩類。第一類是由政府的相關部門機構統一安排拆遷居民離開原住地,并為其在其他地方集中提供作為保障性住房的安置房,這也是目前安置房建設模式中國內應用最廣的一種。具體而言,政府基于前期的財政收入與預算,根據當地的經濟具體發展情況,在具體的拆遷項目開展之前,就已經大致確定了安置房的建設量,并制定了相關的工程開工與竣工時間計劃。然而,隨著國內房地產業的迅猛發展,不少市政府開始改變以往無償提供安置房建設土地的做法,而是有償地向社會出租土地,這種行為在一定程度上增加了政府收入,提高了政府的經濟實力,然而另一方面,這樣的做法也為政府帶來極其不利的影響,許多市政府開始過度依賴出租土地得到的政府收入,而忽視了當地實體經濟的發展,最終得不償失。與此同時,市政府為了出租土地增加收入而不愿意為安置房提供免費的建設土地,但是為了完成國家的行政指令因而建造了大量的低質安置房,例如地理位置偏遠、無端占用綠化用地等,總之,最終的建設結果不盡人意。
    第二類建設模式是直接在拆遷地原地建造安置房,這一模式由于施工建造的主體不同又可以進一步細分為兩種:由政府直接提供安置房建設土地的是第一種,然后通過招標或者直接指定的方式由開發商根據政府事先制定的住房標準與完工價格完成安置房的最終建設;第二種是開發商在完成征地拆遷后,要承擔為拆遷居民在拆遷地原地提供安置房的責任。兩種方式也各有利弊。
    目前,我國的對于住房問題的主流觀點是市場是可以有效解決此問題的手段之一,但是,基于我國貧富差距過大的國情與市場追求利益的本質,僅僅依靠市場是處理不好安置房建設這一問題的。具體說來,由于當前主要的拆遷對象集中在收入較低的農民或失業人群當中,如果沒有政府的參與干涉,安置房的建設過程真的很難做到公平公正,拆遷戶的利益真的很難得到保證。對此,政府可以從兩方面入手,首先,政府可以通過向開發商給予一定的補償或政策優惠,降低開發商的建設成本,最終達到降低拆遷戶與開發商交易價格的目的,保障拆遷戶的利益。同時,政府也應在安置房建設的項目前期進行合理的準備與恰當的預算安排,在項目的實施過程中加強對開發商的監督,在項目完工時注重審查與驗收,在最大程度上保證安置房工程建設的質量,加大對安置房工程建設的管理。
    3.5安置房風險分析的分類
    3.5.1安置房土地拆遷風險分析
    在安置房的建設過程中,必須要克服的核心問題是土地拆遷的巨大工程量與風險。因為土地拆遷這一工程直接影響著拆遷居民的日常生活,直接觸及了拆遷居民的切身利益,因而在具體的拆遷工程施工之前,要綜合考慮多種潛在因素,了解分析可能存在的風險,深入到社會群眾當中去,仔細聆聽群眾的建議與呼聲,重視群眾的意見反饋與利益訴求,盡最大的努力實現群眾的利益。根據實地的調查研究和有關資料的分析總結,筆者認為在實際的拆遷安置中可能會存在以下幾種風險:第一是拆遷工作開展時,項目的合理性可以會面臨質疑的風險,即社會大眾不認可該拆遷工作;第二是拆遷工作沒有做到平衡多個主體的利益,最終引起社會矛盾的風險,甚至拆遷戶有組織地集中起來以對抗的形式反對拆遷的進行;第三是拆遷戶完成拆遷后,存在對安置房不信任、擔憂、懷疑的風險。
    3.5.2安置房建筑安全風險分析
    安置房作為房地產業的一個部分,房地產有的安全風險,安置房也有。具體而言,安置房建設中的安全風險的分類依據有結果對項目的影響范圍、項目的具體開展情況、風險的成因與結果等,其中有社會環境、經濟發展、政治形勢、前期規劃、材料采購、后期維護等具體風險,而這些風險都是在進行安置房建設安全性風險分析時需要考慮進去的。
    3.5.3安置房穩定安置風險分析
    由于拆遷戶的需求和素質參差不齊,標準化下建造的安置房也無法做到讓每一個拆遷戶都滿意,由此引起的矛盾也屢見不鮮,直接影響了拆遷安置工作的順利進行和社會穩定。另一方面,由于拆遷與安置工作并不是同時完成的,往往拆遷戶雖然已經完成了拆遷但還沒有得到安置,出現“無家可歸”的局面,這種情況下如果不妥善處理勢必會導致拆遷戶們怨聲載道,甚至公開反對拆遷的進行,造成極其不好的社會影響。安置房區的物業管理問題也是影響安置房穩定的一大風險,拆遷戶對物業的不信任與不熟悉,物業自身管理水平的局限性,都會造成安置房區的不和諧。
    3.5.4安置房財務管理風險分析
    安置房的建設雖然有政府的直接參與,但是由于其工程量較大,安置房在資金管理方面也存在一定的風險。一方面,開發商的資金量有限,往往是用賒購的方式采購材料和雇傭工人,當安置房建設成功時資金才能回籠;另一方面,許多房地產開發商會采用聯動的方式進行工程建設,用一個項目的資金帶動另一個項目的發展,甚至形成一個閉環式的項目鏈。然而,一旦這個鏈條中的任何一個環節出了問題,這個開發商的所有項目都會面臨終止的困境。以上這些都是存在于安置房的建設過程中財務管理方面的風險。

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